Die richtige Tilgung
Vom Grundsatz her gilt: Der Tilgungsanteil steigt in der Finanzierungslaufzeit und der Zinsanteil hingegen fällt. Umso niedriger die Zinsen sind, umso mehr kann der Schuldner am Anfang auch tilgen. So Mit einem Kredit, der dann kräftig reduziert ist, kann er sich dann begeben in die Phase mit den höheren Zinsen. Daher macht eine Tilgung bei niedrigen Zinsen eigentlich auch keinen Sinn.
Das Angebot der Sparda-Bank Hannover waren 2,25 Prozent Sollzins kombiniert mit einer 1-prozentigen anfänglichen Tilgung für einen Kredit von 150.000 Euro. Attraktiv wird dieser Kredit erst mit einer Monatsrate von 406 Euro. Doch auch sofern der unwahrscheinliche Fall eintreten sollte, dass die Zinsen auf Dauer so niedrig bleiben, müssten die Immobilienkäufer über 52 Jahre zahlen. Ist die Zinsgarantie nach zehn Jahren abgelaufen, wären es immer noch 133.200 Euro, die offen stehen. Sie könnten dann schnell bei einem teuren Folgekredit finanzielle Probleme bekommen.
Niedrige Zinsen nutzen
Besser ist es, wenn die Kreditkunden von Anfang an die aktuell niedrigen Zinsen nutzen und mehr tilgen, sagt Beer. Zwei oder drei Prozent anfängliche Tilgung bringen den Kreditnehmer deutlich schneller heraus aus den Schulden. In dem Fallbeispiel würde ein Kredit über 10 Jahre bei einer zwei prozentigen Tilgung pro Monat 531 Euro kosten. Diese höhere Rate lohnt sich langfristig gesehen. Bereits nach 34 Jahren wäre die Gesamtschuld bei einem gleichbleibenden Zins getilgt. Insgesamt hätte die ganze Finanzierung nur 63.800 Euro gekostet an Gebühren und Zinsen. Im Falle einer 1-prozentigen Tilgung, wie die Bank es vorgeschlagen hat, wären es wiederrum 105.600 Euro an Gebühren und Zinsen.
In jedem Fall sollten die monatlichen Raten immer in einem Rahmen liegen, der tragbar ist. Kreditnehmer, die noch zur Miete wohnen, sollten nicht mehr im Monat einplanen für die Finanzierung als die bisherige Nettokaltmiete kostet. Damit er gerüstet ist für alle Fälle, sollten außerdem für jedes Jahr ein bis zwei Prozent vom Kaufpreis eingeplant werden für die Modernisierung und Instandhaltung.
Finanzielle Überforderung
Manche der Kreditangebote sind so gestrickt, dass sie einen Käufer wohl überfordern würden. Ein Angebot der Commerzbank war ausgelegt auf einen Zins von 1,9 Prozent. Dahinter steht ein 100.000 Euro Kredit über 10 Jahre.
Der Haken an der Sache ist, die Verpflichtung, dass in zehn Jahren der Kredit getilgt sein muss. Dies bringt zwar Planungssicherheit mit sich, dennoch befindet sich aber die Monatsrate weit über den normalen Raten mit mehr als 900 Euro. Im Falle von Immobilienkrediten von 300.000 Euro schafft das von 100 Kunden dann vielleicht noch einer.
Das eigene Vermögen
Haus – oder Wohnungskäufer sollten grundsätzlich immer auch eigenes Vermögen mit einbringen. Es wird empfohlen, dass wenigstens 25 Prozent vom Kaufpreis sowie der Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Makler und die Kosten für den Notar, aus der eigenen Tasche gezahlt werden. Dies sind insgesamt zwischen 8 bis 13 Prozent vom Kaufpreis. Sofern dies nicht klappen sollte, sind und bleiben die niedrigen Zinsen weiterhin ein Traum.
Dies war beispielsweise bei der ING-Diba der Fall. Mit 1,98 Prozent für einen Kredit von zehn Jahren warb die Direktbank mit einem niedrigen Zinssatz. Meist verlangt der zweitbeste Anbieter bereits 2,3 Prozent. Der niedrige Zins ist aber nur dann gültig, wenn der Käufer vom Kaufpreis maximal 60 Prozent aufnehmen möchte, in Form eines Kredites. Werden 85 Prozent aufgenommen, sind 2,33 Prozent fällig. Ist der Käufer nicht im Besitz von Eigenkapital und muss den Kaufpreis zu 100 Prozent finanzieren, was nur Käufer mit viel Luft zahlen können, der zahlt bei der ING-Diba 3,08 Prozent Zinsen.
