Kredit für das Eigenheim

In den letzten Jahren ist es zahlreichen Bundesbürgern gelungen, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Dazu beigetragen haben insbesondere die niedrigen Bauzinsen, auch wenn die Immobilienpreise auf der anderen Seite seit einigen Jahren zum Teil deutlich ansteigen. Nahezu unumgänglich bei jedem geplanten Hauskauf oder dem Bau einer Immobilie ist es, dass der neue Eigentümer einen Kredit für sein Eigenheim aufnimmt. Dies geschieht im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, die zahlreiche Facetten beinhaltet, mit denen wir uns im Folgenden näher beschäftigen möchten.

Kredit für das Eigenheim: Mehrere Darlehensarten stehen zur Verfügung

Oftmals besteht eine Immobilienfinanzierung nicht nur aus einem Darlehen, sondern der Kreditnehmer nutzt die Chance, mehrere Kredite miteinander zu kombinieren. Insofern handelt es sich beim Kredit für das Eigenheim auch nicht um eine spezielle Darlehensvariante, sondern es gibt mehrere Kreditkarten, die in die Baufinanzierung eingebunden werden können. Dazu gehören in erster Linie die folgenden Darlehensarten:

• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Endfälliges Darlehen
• Fremdwährungskredit
• KfW-Darlehen
• Bauspardarlehen

Zu diesen einzelnen Darlehensarten möchten wir Ihnen einen Überblick geben, insbesondere bezüglich deren Unterschiede sowie Eigenschaften.

Annuitätendarlehen als am häufigsten genutzter Kredit fürs Eigenheim

Mit großem Abstand ist das Annuitätendarlehen das Darlehen, welches am häufigsten als Kredit für das Eigenheim in Anspruch genommen wird. Das Hauptmerkmal des Annuitätendarlehens besteht darin, dass die sogenannte Annuität, eigentlich die Jahresrate, aus einem kontinuierlich steigenden Tilgungs- sowie einem sinkenden Zinsanteil besteht. Dies bedeutet, die Höhe der – in der Regel monatlich zu zahlenden – Darlehensrate bleibt während der Zinsfestschreibung immer gleich, jedoch verändern sich Zins- und Tilgungsanteil.

Während die Tilgung einen immer größeren Anteil an der monatlichen Rate hat, sinkt aufgrund der sogenannten Tilgungsverrechnung der Zinsanteil kontinuierlich. Aus diesem Grund ist das Annuitätendarlehen besonders beliebt, da es für den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung Kalkulationssicherheit bietet. 

Tilgungsdarlehen als Alternative mit sinkenden Raten

Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen verändert sich beim Tilgungsdarlehen im Laufe der Rückzahlung nicht nur der Zinsanteil, sondern ebenfalls die Höhe der zu zahlenden Rate. Das Tilgungsdarlehen ist nämlich dadurch gekennzeichnet, dass die Höhe der Tilgung Jahr für Jahr identisch ist. Es gibt also keinen Anstieg des Tilgungsanteils, wie es beim Annuitätendarlehen Fall ist. So vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank beispielsweise eine Tilgung in Höhe von vier Prozent.

Dies bedeutet, dass der Kredit jährlich mit vier Prozent getilgt wird, demzufolge eine Laufzeit von 25 Jahren hat. Da allerdings auch beim Tilgungsdarlehen eine Verrechnung der Tilgung stattfindet und somit der Zinsanteil kontinuierlich sinkt, folgt daraus, dass sich auch die monatliche Kreditrate nach und nach reduziert. Insofern ist das Tilgungsdarlehen vor allem für Kunden geeignet, die in zunehmendem Alter eine geringere monatliche Belastung wünschen.

Endfälliges Darlehen ist aus der Mode gekommen

Das endfällige Darlehen wurde früher deutlich häufiger als Kredit fürs Eigenheim genutzt, ist mittlerweile allerdings aus der Mode gekommen. Immer mehr Kreditinstitute bieten diese Darlehensvariante nicht mehr an, was vor allem auf die anhaltende Niedrigzinssituation am Kapitalmarkt zurückzuführen ist. Charakteristisch für das endfällige Darlehen ist, dass die monatlichen Raten ausschließlich aus den Zinsen bestehen, nicht jedoch aus der Tilgung. Da aber natürlich auch das endfällige Darlehen irgendwann zurückgezahlt werden muss, wird die Tilgung praktisch auf den Fälligkeitstag verschoben.

Der Kreditnehmer muss dann den gesamten Darlehensbetrag in einer Summe zurückzahlen. Damit der dazu der Lage ist, muss er natürlich das zur Tilgung benötigte Kapital im Laufe der Jahre ansparen. Dies geschieht meistens mit einer Kapitallebens- oder einer privaten Rentenversicherung. Da gerade diese Versicherungsprodukte in den letzten Jahren allerdings deutlich an durchschnittlicher Rendite verloren haben, lohnt sich der Abschluss eines endfälligen Darlehens oftmals nicht mehr. Der Nachteil besteht nämlich darin, dass keine Tilgungsverrechnung stattfindet, sondern die Zinsen stets auf der ursprünglichen Darlehenssumme basierend berechnet werden und der Kredit demzufolge sehr teuer ist.

Fremdwährungsdarlehen als durchaus spekulativere Finanzierungsvariante

Eine besondere Form des zuvor beschriebenen endfälligen Darlehens sind sogenannte Fremdwährungsdarlehen. Wie Sie am Namen bereits vermuten können, handelt es sich dabei um Kredite, die in einer fremden Währung vergeben werden. Bei einem Fremdwährungskredit in US-Dollar würden Sie beispielsweise die Darlehenssumme in Höhe von 150.000 Euro umgerechnet in US-Dollar ausgezahlt bekommen und müssten den Kredit bei Fälligkeit auch wieder in US-Dollar zurückzahlen. Da in beiden Fällen (Kreditaufnahme und Kreditrückzahlung) natürlich eine Umrechnung in Ihrer Landeswährung, den Euro, erfolgt, ergibt sich daraus einerseits die Möglichkeit von Währungsgewinnen, andererseits aber ebenso die Gefahr von Währungsverlusten.

Es kommt beim Fremdwährungsdarlehen am Fälligkeitstermin also fast immer in der Praxis vor, dass Sie entweder mehr oder weniger Geld an den Kreditgeber zurückzahlen müssen, als Sie bei Aufnahme des Fremdwährungsdarlehens erhalten haben. Somit ist das Fremdwährungsdarlehen als Kredit fürs Eigenheim nur für risikofreudige Kunden geeignet. Da sich der Währungskurs in eine ungünstige Richtung entwickeln kann, kann es leicht passieren, dass Sie 10, 20 oder noch mehr Prozent zusätzliches Kapital aufwenden müssen, um die Kreditsumme zurückzuzahlen.

KfW-Darlehen als zinsgünstiges Förderdarlehen

Insbesondere dann, wenn Sie ein Energie sparendes Eigenheim kaufen oder bauen, sollten Sie sich im Rahmen der Baufinanzierung zum Thema KfW-Darlehen erkundigen. Die KfW-Bank vergibt nämlich zinsgünstige Förderdarlehen, die zum Teil mit einem Zuschuss zur Tilgung versehen sind. Dies trifft insbesondere unter der Voraussetzung zu, dass Sie Energie sparende Maßnahmen am Haus durchführen oder ein sogenanntes Passiv- bzw. Energiesparhaus erwerben. Aus dem Grund wird das KfW-Darlehen nicht selten in eine Immobilienfinanzierung eingebunden.

Bauspardarlehen einbinden: Bausparvertrag muss zuteilungsreif sein

Eine Darlehensvariante, die ebenfalls häufig in die Immobilienfinanzierung eingebunden wird, ist das Bauspardarlehen. Im Gegensatz zu den zuvor genannten Darlehensarten kann dieses allerdings nicht spontan aufgenommen werden, sondern Sie müssen vorher schon über Jahre einen Bausparvertrag bedient haben. Zudem muss der Vertrag zuteilungsreif sein, denn nur dann können Sie das zinsgünstige Bauspardarlehen abrufen. Der große Vorteil des Bauspardarlehens besteht vor allem darin, dass Sie über die gesamte Rückzahlungsdauer einen unveränderlichen Zins zahlen, wobei dieser bereits bei Abschluss des Bausparvertrages bekannt ist. Meistens sind die Darlehenszinsen beim Bauspardarlehen noch etwas günstiger als die der Immobilienkredite, die von den Banken vergeben werden.

Kredit für das Eigenheim: Die richtige Zinsgestaltung wählen

Die Wahl der passenden Darlehensart und somit die Strukturierung der Immobilienfinanzierung ist meistens der erste wichtige Schritt, den Sie als neuer Immobilieneigentümer im Rahmen der Baufinanzierung gehen. Ein weiterer Schritt besteht beim Kredit für Ihr Eigenheim darin, dass Sie sich für die möglichst optimale Zinsgestaltung entscheiden. Dabei haben Sie vor allem die Wahl zwischen einem variabel verzinslichen Baukredit und einem Immobiliendarlehen, welches mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet ist. Vor diesem Hintergrund bieten zahlreiche Kreditgeber unter anderem die folgenden Wahlmöglichkeiten an:

• Festzins 5 Jahre
• Festzins für 10 Jahre
• Festzins für 15 Jahre
• Variabler Darlehenszins

Ob Sie sich grundsätzlich für ein variabel verzinsliches Darlehen oder für einen Immobilienkredit mit Zinsfestschreibung entscheiden, hängt maßgeblich zum einen von der aktuellen Zinssituation und zum anderen von den voraussichtlichen Entwicklungen der Zinsen in den nächsten Jahren ab. Der variabel verzinsliche Baukredit ist insbesondere dann die richtige Wahl, wenn sich die Darlehenszinsen – wie aktuell – auf einem relativ hohen Niveau befinden und /oder davon auszugehen ist, dass die nächsten Jahre eher durch eine Zinssenkung gekennzeichnet sind. In diesem Fall würde nämlich auch Ihr Darlehenszins angepasst, also reduziert.

Demgegenüber ist das Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung immer dann sinnvoller, wenn sich die Bauzinsen entweder auf einem niedrigen Niveau befinden oder die meisten Experten von steigenden Zinsen ausgehen. Diesen günstigen Zins sichern Sie sich nämlich mit der Zinsfestschreibung für viele Jahre. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Entscheidung relativ einfach, denn Sie sollten sich die sehr niedrigen Bauzinsen für einen möglichst langen Zinsratenzeitraum sichern, im Idealfall für die gesamte Darlehenslaufzeit.

Wer erhält einen Kredit fürs Eigenheim?

Wie bereits eingangs erwähnt, konnten sich zahlreiche Bundesbürger in den letzten Jahren den Traum vom Eigenheim erfüllen. Trotzdem erhält natürlich nicht jeder Kreditsuchende den gewünschten Kredit fürs Eigenheim, was unterschiedliche Gründe haben kann. Neben der Kreditfähigkeit, die auf jeden Fall vorhanden sein muss, prüfen die Banken natürlich vor der Genehmigung des Darlehens eingehend die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Dies geschieht in aller Regel mittels der folgenden Informationen und Unterlagen:

• SCHUFA-Auskunft
• Einkommensnachweise / Gehaltsbescheinigungen
• Vermögensaufstellung
• Aufstellung von Sicherheiten
• Eigenkapitalnachweis
• Einnahmen- und Ausgabenrechnung

Für gewöhnlich werden Sie dann einen Kredit für Ihr Eigenheim erhalten, wenn die Bank Ihre Bonität (Kreditwürdigkeit) als ausreichend betrachtet. Dies ist meistens unter der Voraussetzung der Fall, dass Sie keinen negativen Eintrag in der SCHUFA haben, sich aus Ihrer Einnahmen- und Ausgabenrechnung ein frei verfügbares Einkommen ergibt, welches mindestens so hoch wie die geplante Kreditrate ist. Zudem sollten Sie möglichst ein Einkommen aus einer abhängigen Beschäftigung erzielen, auch wenn Banken natürlich Freiberuflern und Selbstständigen ebenfalls bei ausreichender Bonität einen Immobilienkredit genehmigen.

Sieben Schritte auf dem Weg zum Kredit fürs Eigenheim

Nicht wenige Kreditsuchende sind zu Beginn etwas unsicher, welche Schritte sie unternehmen müssen, um den passenden Kredit fürs Eigenheim zu finden. Daher möchten wir im Folgenden noch einmal zusammenfassen, wie sich der Weg vom Antrag bis zur Gutschrift der Darlehenssumme in der Regel gestaltet. Meistens sind es die folgenden Schritte, die Sie in dem Zusammenhang absolvieren müssen und sollten:

1. Vergleich der Kreditangebote
2. Strukturierung der Baufinanzierung (Wahl der passenden Darlehensart)
3. Kreditantrag stellen
4. Unterlagen einreichen
5. Genehmigung durch die Bank
6. Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch
7. Gutschrift der Darlehenssumme auf ihr Girokonto

Welche Rolle spielt das Eigenkapital beim Kredit fürs Eigenheim?

Eine mittlerweile sehr bedeutende Rolle spielt im Zusammenhang mit dem Kredit fürs Eigenheim die Eigenkapitalquote, also welchen Anteil das Eigenkapital am gesamten Finanzierungsbedarf ausmacht. Inzwischen gehen sogar immer mehr Banken dazu über, keine Immobilienkredite ohne Eigenkapital zu vergeben. Neben der Tatsache, dass Sie mit einer guten Eigenkapitalquote die Chance auf eine positive Kreditentscheidung erhöhen, ist das Eigenkapital aber auch von finanzieller Bedeutung. Je mehr Eigenmittel Sie nämlich in die Immobilienfinanzierung einbinden können, desto günstiger ist meistens der Zinssatz, den die Bank bei Ihrem Kredit fürs Eigenheim veranschlagt. Daher ist es auf jeden Fall lohnenswert, so viel Eigenkapital wie möglich in ihrer Immobilienfinanzierung einzubinden.

Fazit zum Kredit für Ihr Eigenheim

Noch sind die Bauzinsen auf einem niedrigen Niveau, sodass sich zahlreiche Bundesbürger einen Kredit fürs Eigenheim leisten können. Der Vergleich der Angebote ist auf jeden Fall wichtig, denn schon kleinste Zinsunterschiede können über viele Jahre hinweg zu einer deutlichen Mehr- oder Minderbelastung bei den Kreditzinsen führen. Zudem sollten Sie sich mit unterschiedlichen Darlehensarten beschäftigen, um so die optimal strukturierte Immobilienfinanzierung zu erreichen. Falls Sie keinen negativen Eintrag in der SCHUFA haben, über ein ausreichendes Einkommen und Eigenkapital verfügen, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie schon bald den gewünschten Kredit für Ihr Eigenheim ausgezahlt bekommen.