Im privaten Bereich ist der Begriff Eigenkapital sehr eng mit dem Thema Baufinanzierung und Hauskauf verbunden. Das Eigenkapital beim Hauskauf wichtig ist, wissen die meisten Bauherrn in spe. Doch wie viel Eigenkapital sollte man beim Hauskauf bzw. -bau denn mitbringen? Häufig liest man die Aussage zwischen 20 und 30 Prozent. In diesem Artikel gehen wir darauf ein, wann diese Richtwerte sinnvoll sind und wann Sie davon auch mehr oder weniger deutlich abweichen können.
Eigenkapital beim Hauskauf – Warum eigentlich?
Vielleicht fragen Sie sich, warum Sie denn überhaupt Eigenkapital beim Hauskauf mitbringen sollten? Schließlich hat die Bank doch die Immobilie als Sicherheit für den Fall der Fälle. Bei einem klassischen Ratenkredit hinterlegt man ja auch keine Sicherheiten. Dazu sollten Sie wissen, dass Sie bei einem Hauskauf ja nicht nur den reinen Kaufpreis zu zahlen haben. Abhängig von der Gegend zahlen Sie außerdem noch rund 10 Prozent Nebenkosten. Darunter fallen Kosten wie Gebühren für den Notar, Grundbuchamt usw. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 250.000 Euro, wären das demnach 25.000 Euro. Die Nebenkosten sind dabei nicht über den Wert der Immobilie abgedeckt.
Hinzu kommt, dass Sie ja auch Zinsen auf das Darlehen zahlen müssen, die ebenfalls nicht über den Wert des Hauses abgedeckt sind. Und zu guter Letzt, können Sie damit rechnen, dass im Falle einer Zwangsversteigerung der Erlös häufig nicht dem „echten“ Wert der Immobilie entspricht, sondern deutlich darunter liegt. Das sind einige Gründe, warum Banken in den meisten Fällen ein gewisses Eigenkapital vom Kreditgeber erwarten. Es zeigt zudem, dass Sie mit Geld umgehen können. Denn ansonsten hätten Sie sich das Kapital ja nicht ersparen können.
- Nebenkosten entsprechen ca. 10 Prozent des Kaufpreises und sind nicht über den Immobilienwert abgedeckt
- Im Fall einer Zwangsversteigerung oder Notverkauf erhalten Sie nur in den wenigsten Fällen den tatsächlichen Wert der Immobilie als Erlös
- Eigenkapital beweist Ihre persönliche Kreditwürdigkeit
Zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital – Immer gültig?
In vielen Fällen bedeutet eine Eigenkapitalquote zwischen 20 und 30 Prozent eine gesunde Baufinanzierung. Denn dadurch sind auf jeden Fall die Nebenkosten abgedeckt und 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Sofern auch Ihr Einkommen ausreichend hoch ist, sollten Sie mit dieser Eigenkapitalquote keine Probleme beim Baukredit haben. Allerdings handelt es sich hier um einen Richtwert. Diese Werte sind ja nicht gesetzlich vorgeschrieben. Letztlich ist es also Sache der Bank, welche Sicherheiten sie konkret fordert bzw. auch nicht fordert.
Als Faustregel können Sie sich merken, dass je höher der Kaufpreis bzw. die Bausumme ist, desto wichtiger wird das Eigenkapital. Umgekehrt gilt natürlich, je niedriger die Kaufsumme, desto eine geringere Rolle spielt die Höhe des Eigenkapitals. Liegt die Kaufsumme zum Beispiel unter 100.00 Euro, so hat die Eigenkapitalquote längst nicht die Bedeutung, als wenn die Kaufsumme beispielsweise bei 800.000 Euro liegen würde.
Auch das Einkommen ist wichtig
In diesem Zusammenhang sehen Sie, dass selbstverständlich das Eigenkapital nicht die alles entscheidende Rolle spielt. Auch Ihr Einkommen ist wichtig. Denn selbst wenn Sie bei einem Hauskauf in Höhe von 800.000 Euro 20 Prozent Eigenkapital mitbringen (160.000 Euro), so bleiben immer noch 640.000 Euro für die Finanzierung übrig. Damit Sie das finanziell stemmen können, müssen Sie über ein entsprechend solides und sicheres Einkommen verfügen.
Im Gegensatz dazu, liegt die monatliche Kreditrate bei einer Baufinanzierung von unter 100.000 Euro im unteren 3-stelligen Bereich. Das sind Beträge, die sich die meisten sicher leisten können. Vermutlich liegen sie sogar unter Ihrer bisherigen Miete.
Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Nun könnte die Frage aufkommen, ob denn auch ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich ist. Ohne dass an dieser Stelle zu weit vertiefen zu wollen, kann man sagen: Ja, das ist möglich. Allerdings müssen dann die Rahmenbedingungen auch wirklich passen. Wie wir gesehen haben, wäre das beispielsweise dann der Fall, wenn der Bauherr über ein solides Einkommen verfügt und die Kauf- bzw. Bausumme entsprechend gering ausfällt – und damit einhergehend die Kreditrate. Rechnen Sie dann jedoch damit, dass die Zinsen etwas höher ausfallen.
- Hauskauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich
- In diesem Fall müssen die Rahmenbedingungen stimmen
- Zinskosten sind dann allerdings höher
Was kann ich alles als Eigenkapital angeben?
Interessant ist natürlich auch der Aspekt, was Sie alles als Eigenkapital einbringen können. Denn es muss nicht immer Kontoguthaben sein, damit Sie den Richtwert von 20 bis 30 Prozent erreichen. Natürlich ist ein gewisses Barvermögen bzw. Guthaben auf dem Giro- bzw. Tagesgeldkonto unentbehrlich. Auch Geldanlagen die längerfristig laufen können Sie als Eigenkapital einbringen und ggf. an die Bank abtreten.
Doch abgesehen von den Geldmitteln wäre auch ein bereits vorhandenes Grundstück Eigenkapital. Wichtig wäre dann, dass dieses nicht mehr durch Grundschulden belastet, sprich schuldenfrei ist. Das kommt natürlich nur dann in Frage, wenn Sie ein neues Haus bauen und nicht ein vorhandenes kaufen. Auch Eigenleistungen (in einem gewissen Rahmen) oder Darlehen, die Sie von Verwandten erhalten haben, gelten als Eigenkapital.
Welche Vorteile habe ich durch eine höhere Eigenkapitalquote?
In den meisten Fällen erwarten Kreditinstitute bei einer Baufinanzierung, dass Sie über ein gewisses Maß an Eigenkapital verfügen. 20 bis 30 Prozent sollten dabei ausreichend sein. Es ist jedoch nicht verkehrt, mehr als diese 20 bis 30 Prozent einzubringen. Warum? Welche Vorteile hat eine höhere Eigenkapitalquote beim Hauskauf:
- Erhöht Wahrscheinlichkeit auf Zusage: Zunächst einmal erhöht es natürlich die Wahrscheinlichkeit auf Zusage. Denn je mehr Kapital Sie mitbringen, umso geringer wird das Risiko für die Bank.
- Geringere Zinsen: Wenn das Risiko für die Bank sinkt, kann Sie Ihnen auch einen besseren Zins bieten. Denn der Zins ist immer ein Ausdruck des Risikos. Je höher das Risiko, desto höher Zins. Außerdem sinkt im Gegenzug Ihre Zinsbelastung, da die Darlehenssumme geringer ist.
- Schneller abgezahlt: Logisch, je geringer die Kreditsumme, umso eher haben Sie den Baukredit auch abgezahlt.
- Risiko sinkt auch für Sie: Das Risiko sinkt nicht nur für den Kreditgeber, sondern auch für Sie. Denn einerseits haben Sie weniger Kredit zurückzuzahlen. Und andererseits steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie im Fall einer Veräußerung der Immobilie den Darlehensbetrag mit dem Erlös begleichen können.
Tipp: Nicht sämtliches Guthaben als Eigenkapital einbringen
Zum Schluss möchten wir Ihnen noch einen Tipp mit auf den Weg geben. Plündern Sie bitte nicht sämtliches Guthaben und sämtliche Ersparnisse, die Sie haben, um den Baukredit möglichst klein zu halten. Behalten Sie auf jeden Fall eine Reserve in der Hinterhand, um im Notfall liquide zu bleiben. Nicht nur Reparaturen am Haus fallen an, sondern auch im Haushalt, am Auto usw. Eine Mindestreserve zwischen 3 und 6 Monatsgehältern ist dabei angebracht.