In den letzten Jahren konnten sich mehr Bundesbürger als zuvor den Wunsch nach den eigenen vier Wänden erfüllen. Dass die Eigentumsquote in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren um rund fünf Prozent gestiegen ist, hat definitiv insbesondere in den vergangenen fünf Jahren mit der Niedrigzinsphase an den Kapitalmärkten zu tun. Den gesunkenen Bauzinsen stehen mittlerweile allerdings deutlich gestiegenen Immobilienpreise gegenüber. Daher müssen immer mehr Bundesbürger eine Rechnung aufstellen, ob sie sich ein Eigenheim noch leisten können.
Die aktuelle Zinssituation im Bereich Baufinanzierung
Es sind in erster Linie die folgenden Größen, die darüber entscheiden, ob sich Menschen ein Eigenheim leisten können oder nicht:
- Niveau der Bauzinsen
- Immobilienpreise
- Einkommen
Die Bauzinsen sind aktuell noch immer ein sehr positiver Faktor. In diesem Jahr sind die Hypothekenzinsen sogar noch einmal tendenziell leicht gesunken, obwohl sie sich ohnehin schon seit Jahren auf einem äußerst niedrigen Niveau befinden. Im besten Fall zahlen Sie aktuell nur 0,65 Prozent für einen Immobilienkredit. Die Zinssituation spricht demnach eindeutig dafür, dass Sie sich auch in 2020 noch eine Eigenheimfinanzierung und somit die eigenen vier Wände leisten können. Selbst bei einer längeren Zinsbindungsdauer von beispielsweise 15 oder 20 Jahren liegen die besten Bauzinsen nur im Bereich von rund einem Prozent.
Immobilienpreise als Störfaktor: deutlicher Anstieg in der Vergangenheit
Es könnten sich viel mehr Menschen in Deutschland ein Eigenheim leisten, wenn die Immobilienpreise in den letzten Jahren nicht zum Teil deutlich gestiegen wären. In manchen Städten kosten Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen heute über 50 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Die Immobilienpreise sind insbesondere in den Großstädten gestiegen, wie zum Beispiel:
- München
- Hamburg
- Berlin
- Frankfurt
- Stuttgart
- Düsseldorf
Darüber hinaus gibt es immer mehr mittelgroße Städte, insbesondere die Universitätsstädte, in denen die Immobilienpreise ebenfalls deutlich anziehen. Anhand einer Entwicklung aus der Vergangenheit möchten wir im folgenden Abschnitt einmal gegenüberstellen, was sich „schwerer“ auswirken könnte: Die nach wie vor geringen Bauzinsen oder die bereits deutlich gestiegenen Immobilienpreise.
Beispiel Hamburg: eine Vergleichsrechnung
Um eine zumindest ansatzweise realistische Berechnung durchzuführen zu können, ob sich aktuell die günstigen Bauzinsen oder die gestiegenen Immobilienpreise mehr hinsichtlich der Frage auswirken, ob Verbraucher sich noch eine Eigenheimfinanzierung leisten können, müssen natürlich vergleichbare Zahlen herangezogen werden. Dies bedeutet, dass es natürlich keinen Sinn machen würde, sich beispielsweise die Preise für Immobilien in Hamburg zu betrachten und die Entwicklung in den letzten zehn Jahren aus München heranzuziehen.
Aus diesem Grund möchten wir uns im Folgenden zwei beispielhafte Werte näher betrachten. Zum einen zeigen wir die Entwicklung der Immobilienpreise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Hamburg auf. Zum anderen stellen wir die Entwicklung der Bauzinsen ebenfalls in den letzten zehn Jahren dar. Diesbezüglich ergeben sich die folgenden Werte:
- Einfamilienhaus (100 Quadratmeter) in Hamburg 2009: 320.000 Euro
- Einfamilienhaus (100 Quadratmeter) in Hamburg 2019: 590.000 Euro
Preisanstieg: ca. 85 Prozent
- Bauzinsen 2009 (10 Jahre Zinsfestschreibung): 4,3 Prozent
- Bauzinsen 2019 (10 Jahre Zinsfestschreibung): 0,9 Prozent
Zum einen handelt es sich bei diesem Zahlen natürlich nur um absolute Durchschnittswerte. Zum anderen müssen wir natürlich nun noch berechnen, was eine Immobilienfinanzierung im Jahre 2009 gekostet hätte und welche Belastung heute auftreten würde. Es sind demnach zwei Rechnungen aufzustellen:
Immobilienfinanzierung 2009
- Kaufpreis 2009: 320.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 32.000 Euro
- Eigenkapital: 60.000 Euro
- Kreditbetrag: 292.000 Euro
- Zinssatz: 4,3 Prozent
- Tilgung: 2,5 Prozent
Zinssumme erstes Jahr: 12.556 Euro
Monatliche Rate: 1.655 Euro
Immobilienfinanzierung 2019
- Kaufpreis 2009: 590.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 59.000 Euro
- Eigenkapital: 60.000 Euro
- Kreditbetrag: 591.000 Euro
- Zinssatz: 0,9 Prozent
- Tilgung: 2,5 Prozent
Zinssumme erstes Jahr: 5.319 Euro
Monatliche Rate: 1.674,50 Euro
An dieser Gegenüberstellung der Kosten einer Baufinanzierung im Jahre 2009 und 2019 erkennen Sie, dass die Immobilienfinanzierung heute trotz gesunkener Bauzinsen im Hinblick auf die monatliche Rate leicht teurer ist. Zurückzuführen ist dies natürlich auf die in den letzten zehn Jahren erheblich gestiegenen Immobilienpreise. Daraus lässt sich der Schluss ziehen, dass sich – zumindest für unser Beispiel – viele Verbraucher ein Eigenheim heute weniger als vor zehn Jahren leisten können.
Zahlreiche Werte beeinflussen die Ergebnisse der Berechnung
Unser Beispiel ist natürlich lediglich eine absolute durchschnittliche Rechnung. Ihre persönlichen Zahlen können leicht zu einem ganz anderen Ergebnis führen. Dies hängt damit zusammen, dass es sehr viele Faktoren gibt, die letztendlich das Ergebnis beeinflussen, ob ein Eigenheim für Sie aktuell leichter zu finanzieren als beispielsweise noch vor zehn oder fünf Jahren ist. Dazu gehören insbesondere die folgenden Eigenschaften und Daten, die das Ergebnis beeinflussen:
- Lage der gewünschten Immobilie
- Wohnfläche der Immobilie
- Stadt / Region
- Zustand der Immobilie
- Eigenkapital
- Kreditsumme
- Bonität
- Zinsfestschreibung
- Zinssatz
Es gibt eine sowohl eine Reihe von Einflussfaktoren, die sich auf die zu finanzierende Kreditsumme und vorher auf den Preis der Immobilie auswirken als auch Eigenschaften, die eine Auswirkung auf die monatliche Darlehensrate haben.
Für den Preis der Immobilie spielt es zum Beispiel natürlich eine Rolle, in welcher Lage sich das Objekt befindet, in welcher Stadt / Region, wie der Zustand der Immobilie ist und über wie viel Quadratmeter Wohnfläche das Haus oder die Eigentumswohnung verfügen. Auf die monatliche Belastung in Form der Kreditrate wiederum wirkt sich aus, welchen Teil des Kaufpreises Sie fremdfinanzieren müssen, wie es mit Ihrer Bonität bestellt ist, für welche Zinsbindungsfrist Sie sich entscheiden und welchen Effektivzins Sie letztendlich zahlen müssen.
Anzahl der Baufinanzierung aktuell leicht rückläufig
Unserem Beitrag konnten Sie in erster Linie nehmen, dass es eine sehr individuelle Entscheidung ist, ob das Eigenheim aktuell leichter als noch vor fünf oder zehn Jahren zu finanzieren ist. Es gibt zahlreiche Variablen, die sich auf das Ergebnis auswirken können. Tendenziell ist es nach Auffassung vieler Experten allerdings so, dass sich in 2019 etwas weniger Menschen ein Eigenheim leisten können, als es noch in 2018 der Fall war.
Ausschlaggebend sind dabei einerseits die weiter gestiegenen Immobilienpreise. Zum anderen haben die Banken allerdings auch höhere Anforderungen an die Bonität, im Speziellen an die Eigenkapitalquote. Daher werden manche Kreditanträge abgelehnt, die vielleicht im vergangenen Jahr noch positiv beschieden worden wären.
