Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, benötigt in den meisten Fällen Eigenkapital. Da die Zinsen bereits seit Jahren auf sehr niedrigem Niveau liegen, interessieren sich immer mehr Personen für den Kauf einer Wohnung. Aber wie viel Eigenkapital brauchen Sie für den Kauf einer Wohnung wirklich? Eine pauschale Antwort darauf gibt es natürlich nicht. Mehrere Faktoren spielen dabei eine Rolle, wobei der Faktor Eigenkapital nur einer ist. Fakt ist aber, dass die Anforderungen an einen Wohnungskauf etwas anders sind als zum Beispiel beim Kauf oder Bau eines Hauses. Mit welcher Summe Eigenkapital Sie beim Wohnungskauf rechnen sollten, zeigt Ihnen dieser Artikel.
Wohnung kaufen: So viel Eigenkapital benötigen Sie
Eine Faustregel besagt, dass das Eigenkapital beim Kauf oder Bau eines Hauses um die 20 Prozent betragen sollte. Auch beim Wohnungskauf können Sie diese Summe grundsätzlich ansetzen. Allerdings handelt es sich eben wirklich nur um eine grobe Richtlinie. In manchen Fällen reichen auch 40 der 50 Prozent Eigenkapital nicht aus, andere wiederum können sogar fast ohne Eigenkapital den Wohnungskauf finanzieren.
Wie hoch Ihr Eigenkapital sein sollte, kann Ihnen zwar letzten Endes nur die Bank sagen. Aber es werden vor allem zwei Faktoren berücksichtigt: Ihre Bonität und die Gesamtsumme des Immobilienkredits. Natürlich spielt auch der Zustand der Wohnung eine Rolle. Ist diese baufällig, so steigen die Anforderungen. Aber gehen wir mal davon aus, dass die Wohnung bezugsfertig ist. Wieso sind dann diese beiden genannte Aspekte so wichtig? Dazu möchten wir das ganze an zwei Beispielen etwas deutlicher machen.
- Eigenkapitalquote ist wichtig, aber nur einer von mehreren Faktoren
- Bonität des Antragstellers ist sehr wichtig (Schufa-Auskunft, Höhe und Herkunft des Einkommens)
- Auch die Darlehenshöhe ist entscheidend; je geringer, desto weniger spielt Eigenkapital eine Rolle
2 Beispiele zur Verdeutlichung
Im Beispiel 1 kostet die Wohnung 80.000 Euro. Der Kunde bringt 10 Prozent Eigenkapital mit, hat ein sicheres und vergleichsweise gutes Einkommen. Es sollte kein Problem mit der Wohnungsfinanzierung geben. Das Eigenkapital beträgt hier 8.000 Euro und kann für die Nebenkosten genutzt werden, die in Verbindung mit dem Wohnungskauf entstehen. Die Bank finanziert die restlichen 80.000 Euro für den Kauf der Wohnung problemlos, da die monatliche Rate im niedrigen dreistelligen Bereich liegt.
Beispiel 2: Die Wohnung kostet 500.000 Euro. Der Kunde bringt 40 Prozent Eigenkapital (200.000 Euro) mit. Auch hier gehen wir davon aus, dass die Nebenkosten 10 Prozent entsprechen. Der Kunde ist selbstständig tätig und hat ein schwankendes Einkommen. Hier ist die Finanzierung keineswegs sicher. Trotz der 200.000 Euro Eigenkapital verbleiben noch 350.000 Euro, die finanziert werden müssen (500.000 Euro für den Wohnungskauf plus 50.000 Euro Nebenkosten). Die Kreditrate liegt hier im vierstelligen Bereich. Zudem würde die Bank hier einen Zinsaufschlag verlangen, da das Einkommen des Antragstellers schwankend ist. Obwohl der Kunde hier 40 Prozent Eigenkapital mitbringt, könnte es sein, dass das Kreditinstitut das Immobiliendarlehen ablehnt.
Wir halten also fest, dass die Höhe des Eigenkapitals nur einer von mehreren Aspekten ist, auf die Banken bei der Kreditvergabe achten. Die Bonität, insbesondere das Einkommen sowie die Darlehenshöhe spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass je höher die Eigenkapitalquote ist, desto wahrscheinlicher die Kreditvergabe wird.
Wohnung als Sicherheit: Nur bis zu einem gewissen Grad gültig
So manch einer mag nun einwenden, dass die Bank, insbesondere bei Beispiel 2, die Wohnung doch als Sicherheit hat. Demzufolge sinkt doch das Risiko für die Bank. Das kann man allerdings so pauschal nicht sehen. Kreditinstitute verleihen Geld, weil sie davon ausgehen, dass der Kredit ordnungsgemäß zurückgezahlt wird. Die Verwertung von Sicherheiten, in dem Fall der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses, würde das Geldinstitut nur anstreben, wenn es wirklich keine andere Möglichkeit mehr gibt. Schließlich ist das mit einer Menge Aufwand für die Bank verbunden.
Hinzu kommt, dass bei einer Zwangsversteigerung ein Abschlag vorgenommen werden muss. Nur in den seltensten Fällen erhält der Verkäufer bei einer Zwangsversteigerung oder einem Notverkauf den Marktwert als Erlös. Der Abschlag kann dabei sehr beträchtlich ausfallen. Außerdem sind Kreditinstitute aus regulatorischen Gründen heraus gezwungen, bei einer Baufinanzierung vorsichtig zu kalkulieren.
Eine Bank genehmigt Ihnen also nur dann einen Baukredit bzw. die Finanzierung einer Wohnung, wenn sie sicher sein kann, dass die Rückzahlung des Kredits regulär verläuft.
- Regulatorische Gründe zwingen Banken, vorsichtig zu kalkulieren
- Eine Kreditvergabe erfolgt nur dann, wenn die Wahrscheinlichkeit für eine ordnungsgemäße Rückzahlung sehr hoch ist
- Zwangsversteigerungen sind nur Schadensbegrenzung
Wohnung ohne Eigenkapital finanzieren – Geht das?
Obwohl Banken, wie wir gerade gesehen haben, vorsichtig kalkulieren, so gibt es dennoch auch Möglichkeiten für eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital oder zumindest mit sehr wenig Eigenkapital. Der Grund, warum Geldinstitute Baudarlehen ohne Eigenkapital vergeben, ist schlicht und ergreifend der harte Wettbewerb. Aufgrund der Niedrigzinsphase können Banken fast nur noch im Kreditgeschäft eine Marge erzielen. Das wiederum führt dazu, dass immer mehr Kreditinstitute den Fokus auf die Kreditvergabe legen, was eben zu einem großen Wettbewerb führt.
Dennoch müssen Sie als Antragsteller natürlich gewisse Voraussetzungen erfüllen, damit die Bank Ihnen einen Wohnungskauf ohne Eigenkapital genehmigt. Das bereits angeführte Beispiel 1 wäre sogar eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Der Kunde bringt ja nur das Geld für die Nebenkosten auf, die sich nicht wertsteigernd auswirken. Den eigentlichen Wohnungskauf finanziert vollständig die Bank. In diesem Beispiel ist auch gut ersichtlich, wann ein Wohnungskauf ohne Eigenkapital möglich ist. Nämlich dann, wenn die absolute Darlehenshöhe nicht allzu hoch und dadurch die Kreditrate relativ gering ausfällt. Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch, dass der Antragsteller über ein sicheres sowie vergleichsweise gutes Einkommen verfügt, was zum Beispiel häufig bei Beamten der Fall ist.
Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung, sprich die Bank finanziert auch die Nebenkosten mit, ist jedoch eher die Ausnahme. Zumindest die Nebenkosten sollten Sie schon aus eigener Tasche bezahlen können.
Ein weiterer Aspekt ist auch, ob die Wohnung vermietet ist. Denn Sie müssen die Wohnung ja nicht für den Eigenbedarf nutzen. Wenn bereits Mietverträge vorliegen, dann wird die Finanzierung ebenfalls einfacher – unabhängig davon, wie viel Eigenkapital Sie mit einbringen.
- Wohnungskauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich
- Hohes sowie sicheres Einkommen ist erforderlich
