Eigenkapital ist ein wichtiger Baustein in jeder Immobilienfinanzierung. Die Höhe des Eigenkapitals entscheidet unter anderem darüber, ob die Bank eine Baufinanzierung gewährt und wenn ja, in welcher Höhe. Pauschal kann man sagen: Viel Eigenkapital ist vorteilhaft. Das heißt jedoch nicht, dass ein Bauherr, der nur wenig Eigenkapital einbringen kann, zwangsläufig keinen Baukredit erhält. Auch hier spielen die Umstände eine große Rolle. In diesem Beitrag gehen wir näher auf die Thematik Eigenkapital ein: Was darunter zählt, wie viel sinnvoll ist und ab welcher Größenordnung es sich finanziell so richtig lohnen kann.
Warum Eigenkapital?
Warum ist Eigenkapital überhaupt wichtig? Weil es das Risiko eines Zahlungsausfalls reduziert – und zwar sowohl für den Kreditnehmer als auch für die Bank. Der Bauherr benötigt weniger Kapital und damit sinkt auch die monatliche Belastung durch die Kreditrate. Es zeigt auch, dass der Kreditnehmer wahrscheinlich seine finanzielle Situation im Griff hat. Denn ansonsten hätte er sich nicht dieses Kapitalpolster aufbauen können. Außerdem greift die Bank im Ernstfall auf die Immobilie zurück und verkauft diese. Wenn sie jedoch sehr großen Anteil davon selbst finanziert hat, entspricht der Verkaufserlös vielleicht nicht mal dem Restkredit.
Was zählt alles zum Eigenkapital?
Es ist wichtig zu wissen, was Banken im Allgemeinen zum Eigenkapital zählen. Auf jeden Fall fallen folgende Dinge darunter:
- Bargeld
- Einlagen auf Girokonten, Tagesgeldkonten, Sparbüchern usw.
- Fest angelegtes Kapital wie Festgelder oder Sparbücher
- Bausparguthaben, Gelder welche aus einer Kapitallebensversicherung ausgezahlt werden usw.
- Wertpapiere (Anleihen, Aktien etc.)
- Investmentfonds, ETFs usw.
- Gold, Silber etc.
Klassisches Spar- und Anlagevermögen fällt also auf jeden Fall darunter. Natürlich nur dann, wenn es in absehbarer Zeit liquidierbar ist und für den Kauf bzw. Bau der Immobilie genutzt werden soll. Das heißt also, dass die Bank nicht den Goldbarren als physische Sicherheit in ihre Tresore legt. Der Kunde müsste das Gold zunächst verkaufen und das Geld dann für den Bau bzw. Kauf nutzen. Aber selbstverständlich kann man das zunächst als Eigenkapital mit angeben. Auch Dinge wie die folgenden zählen als Eigenkapital:
- Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber
- Ein bereits vorhandenes Grundstück
- Sogenannte Muskelhypothek (Eigenleistungen)
Bei den letztgenannten Punkten handelt es sich ja nicht direkt um Eigenkapital im klassischen Sinne. Darlehen von Verwandten fallen jedoch mit darunter, da man innerhalb der Familie natürlich ganz anders Geld verleiht, als eine Bank an ihre Kunden. Ein bereits vorhandenes Grundstück sowie Eigenleistungen reduzieren die benötigte Darlehenssumme ebenfalls, wodurch Banken im Allgemeinen diese Aspekte mit berücksichtigen. Schließlich hat das Grundstück ja einen Wert und wird bei einer zwangsweisen Veräußerung der fertigen Immobilie ja mit verkauft. Sofern Sie bereits über andere Immobilien verfügen, können Sie diese mit beleihen. Als Eigenkapital dienen sie jedoch nicht. Dann müssten Sie sie zuvor verkaufen und den Erlös in die Finanzierung mit einbringen.
Achtung: Eigenleistungen nicht zu hoch schätzen
Ein Hinweis: Mit Eigenleistungen können Bauherrn längst nicht so viel Geld einsparen, wie der eine oder andere vielleicht vermutet. Maximal 15.000 bis 20.000 Euro sind möglich. Und das auch nur, wenn der Bauherr entsprechende Fertigkeiten und auch die Zeit dafür mitbringt. Kreditinstitute rechnen daher von ihrer Seite aus schon keine höheren Werte an.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Als Richtschnur gelten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital als finanziell gesund. Abhängig ist das aber in erster Linie von der Höhe der Kreditsumme und der daraus resultierenden monatlichen Kreditrate. Denn 30 Prozent von einer Kaufsumme in Höhe von 1.000.000 Euro sind zwar stolze 300.000 Euro. Aber es bleiben dennoch 700.000 Euro Kreditvolumen übrig, für welches Sie eine gute 4-stellige Kreditrate leisten müssen.
10 Prozent von 100.000 Euro dagegen, sind zwar nur 10.000 Euro, doch dafür beträgt das Kreditvolumen auch nur 90.000 Euro. Selbst bei einem Zins von 2 Prozent und einer Tilgung von 4 Prozent, beträgt die monatliche Rate hier nur 450 Euro und ist für die meisten Kreditnehmer sicher ohne Weiteres finanzierbar.
Wie wir gesehen haben, sind die häufig zitierten 20 bis 30 Prozent eher eine Richtschnur. In Stein gemeißelt sind sie nicht. Viel wichtiger dagegen ist die absolute Darlehenshöhe und die damit verbundene Kreditrate. Entscheidend ist, ob Sie sich diese Rate leisten können oder nicht. Je höher die Kreditsumme, desto mehr Wert legen Banken auf das Eigenkapital.
- Eigenkapital ist wichtig, muss aber in Relation zur absoluten Darlehenshöhe gesehen werden
- Wichtiger ist, ob Sie die monatliche Kreditrate leisten können
- Je geringer die Kauf-/Bausumme, desto unwichtiger wird das Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital, desto weniger wichtig ist die persönliche Bonität
Zur Berechnung des Zinssatzes ziehen die Banken insbesondere zwei Aspekte in Betracht: Zum einen den Wert der Immobilie und zum anderen Ihre persönliche Bonität. Einen sogenannten Realkredit, das ist ein Kredit, welcher ausschließlich durch den Beleihungswert der Immobilie gedeckt ist, wird zu maximal 60 Prozent ausgegeben. Mit anderen Worten: Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie geben Banken Realkredite aus. Damit gibt es einen deutlichen Abschlag auf den Kaufpreis. Das wird deshalb gemacht, weil man bei einer Zwangsversteigerung in der Regel nicht den vollen Kaufpreis erhalten wird.
Alles was darüber hinausgeht, wird als Personalkredit ausgegeben. In diesem Bereich ist Ihre Bonität besonders wichtig. Realkredite haben bessere Zinsen als Personalkredite. Sie als Verbraucher werden das natürlich nicht merken. Sie erhalten vom Geldinstitut ein Angebot, bei dem die Bank den Zins intern bereits in einer Mischkalkulation ermittelt hat. Sie würden es dann merken, wenn Sie so viel Eigenkapital mitbringen, dass Sie stark in die Nähe des 60-Prozent Beleihungswertes gelangen oder sogar darunter.
50% Eigenkapital oder mehr vorhanden? Dann erhalten Sie den absoluten Top Zins!
Sofern Sie in etwa 50 Prozent (oder mehr) der Kauf- bzw. Bausumme als Eigenkapital aufbringen können, erhalten Sie die absoluten Top Zinsen. Möglicherweise erhalten Sie dann sogar Baukredite für unter 1 Prozent p.a. Hintergrund ist, die eben beschriebene Unterteilung in Real- und Personalkredite. Wie gesagt, als Kunde bekommen Sie das alles nicht mit.
Bei einer Eigenkapitalquote von 50 Prozent kann die Bank eine Baufinanzierung vergeben, die allein durch die Immobilie abgesichert ist. Im Zweifel wäre ja sogar mindestens ein Puffer von 50 Prozent vorhanden.
