Eine zu optimistische Finanzplanung, zu wenig Eigenkapital oder der Verlust des Einkommens – auf dem Weg zum schuldenfreien Eigenheim gibt es viele Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Denn für die allermeisten Menschen ist eine Baufinanzierung ein Projekt fürs Leben, zumindest für die nächsten Jahrzehnte. Wer da nicht richtig aufpasst, dem droht das finanzielle Desaster. In diesem Beitrag gehen wir daher auf 7 Fallen ein, die es bei einer Baufinanzierung zu vermeiden gilt:
- Darlehenssumme falsch angesetzt
- Zu wenig Eigenkapital
- Laufzeit zu kurz gewählt
- Eine zu optimistische Finanzplanung
- Keine Absicherungen für den Ernstfall
- Überschätzen der Eigenleistungen
- Keinen Kreditvergleich durchführen
Die Reihenfolge der Fallen bei einer Baufinanzierung ist mehr oder weniger zufällig gewählt. In jedem Bereich können ernste finanzielle Folgen entstehen, wenn man nicht genau aufpasst.
1. Darlehenssumme falsch angesetzt
Einer der gravierendsten Fehler bei einer Baufinanzierung ist, dass die Höhe der Darlehenssumme falsch angesetzt ist. Eine Immobilienfinanzierung, die entweder zu niedrig oder zu hoch angesetzt ist, kann fatale Folgen nach sich ziehen. Ist sie zu niedrig, dann fehlt dem Bauherrn womöglich das nötige Kapital, um das Projekt fertigzustellen oder nach seinen Wünschen zu realisieren. Eine spätere Nachfinanzierung ist dagegen sehr aufwendig und deutlich teurer. Ist die Darlehenssumme dagegen zu hoch angesetzt, dann muss der Kreditnehmer unnötige Zinskosten tragen. Möglicherweise kann er sich die Rate zwar jetzt leisten. Aber wer garantiert ihm, dass nach dem Ende der Zinsbindungsfrist die Zinsen weiterhin auf dem niedrigen Niveau bleiben werden? Außerdem wird das Geld, welches übrigbleibt, dann vielleicht für andere Dinge, wie den Konsum, verbraucht, die keinen „Mehrwert“ bringen.
- Eine zu niedrige Darlehenssumme kann die Fertigstellung des Projekts gefährden
- Eine zu hoch angesetzte Kreditsumme führt zu unnötigen Zinskosten
Um das richtig einzuordnen: Es geht nicht darum, die Kreditsumme auf den Euro genau auszurechnen. Im Regelfall ist sogar ein gewisser Puffer nach oben sinnvoll, da beim Bau eines Eigenheims immer irgendetwas Unvorhergesehenes passieren kann. Doch wer beispielsweise realistisch gesehen eine Baufinanzierung von 300.000 Euro benötigt, der sollte weder den Betrag um 100.000 Euro nach unten oder nach oben setzen.
2. Zu wenig Eigenkapital
Zwar gibt es Banken, die Kreditnehmern eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung einräumen, empfehlenswert ist das aber nicht. Experten raten, dass das Eigenkapital mindestens die Nebenkosten sowie 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises bzw. der Baukosten decken sollte. Kreditnehmer, die diese Voraussetzung nicht erfüllen, müssen mit deutlichen Aufschlägen bei den Zinssätzen rechnen. Hintergrund ist, da in diesem Fall das Risiko für das Kreditinstitut wesentlich höher ist. Und je größer Risiko für eine Bank, desto höher der Zinssatz. Außerdem darf nichts schiefgehen, wenn zu wenig Eigenkapital vorhanden ist. Ansonsten kann es sogar passieren, dass selbst nach ein paar Jahren der Erlös beim Verkauf der Immobilie immer noch nicht ausreichen würde, um die Schuld zu tilgen.
In puncto Höhe des Eigenkapitals kommt es natürlich auch immer auf die Relation an. Wer eine kleine Eigentumswohnung in einer preiswerten Lage kauft, die im Gesamten vielleicht nur um die 50.000 Euro kostet, kann natürlich auch prozentual weniger Eigenkapital ansetzen, als wenn sich die Kaufkosten auf 500.000 Euro belaufen, da das finanzielle Risiko bei der kleinen Eigentumswohnung ja deutlich geringer ist.
3. Laufzeit zu kurz gewählt
Der dritte Punkt kann eine Falle bei einer Baufinanzierung sein, muss aber nicht. Als Faustregel lässt sich festhalten, dass je kürzer die Laufzeit bei einer Immobilienfinanzierung ist, desto geringer der Zinssatz ausfällt. Die Laufzeit bezieht sich hier auf die Zinsfestschreibung. Das heißt nicht, dass am Ende der Laufzeit der Kredit getilgt sein muss.
Allerdings besteht natürlich das sogenannte Zinsänderungsrisiko. Das heißt, wenn am Ende der Zinsbindungsfrist das Zinsniveau gestiegen ist, dann wäre es besser gewesen, der Kreditnehmer hätte sich den bis dato günstigeren Zins für eine längere Zeit gesichert.
Auf der anderen Seite kann das Zinsniveau natürlich auch sinken. Insbesondere in einer Hochzinsphase macht es wenig Sinn, sich einen hohen Zins für eine lange Laufzeit zu sichern. Dann wäre es besser, eine kurze Laufzeit zu wählen.
- Das Zinsänderungsrisiko kann sich sowohl negativ als auch positiv für den Verbraucher auswirken
- Eine lange Laufzeit bietet Kalkulierbarkeit
In der Praxis gestaltet es sich für den nicht versierten Verbraucher schwierig, eine fundierte Einschätzung zu treffen. Selbst Fachleute können nicht vorhersagen, wo das Zinsniveau in 5, 10 oder 15 Jahren stehen wird. Der Vorteil einer längeren Zinsbindung ist außerdem, dass der Verbraucher Sicherheit hat und die Raten kalkulierbar sind.
4. Eine zu optimistische Finanzplanung
So manch ein Verbraucher neigt dazu, die eigene Haushaltsrechnung zu optimistisch zu sehen. Das liegt häufig daran, dass viele kleinere Ausgaben nicht ausreichend Berücksichtigung in der Finanzplanung finden. Auf Dauer hat dieser Fehler fatale Auswirkungen. Denn wenn die monatliche Kreditrate zu knapp kalkuliert ist, wird der Kreditnehmer früher oder später wahrscheinlich finanzielle Probleme bekommen. Besser ist es, einen Puffer einzubauen. Das geht dadurch, dass die Kreditsumme verringert oder die Tilgungsrate gesenkt wird.
Banken rechnen bei einer Baufinanzierung natürlich bereits mit Pauschalen. Das heißt, Sie müssen kein Haushaltsbuch vorlegen. So setzt das Geldinstitut für ein Paar beispielsweise rund 900 Euro im Monat pauschal an Lebenshaltungskosten an. Diese Methodik ist bereits ein gewisser Schutz vor der finanziellen Selbstüberschätzung.
5. Keine Absicherungen für den Ernstfall
Eine Baufinanzierung läuft im Ganzen häufig mehrere Jahrzehnte. Niemand kann abschätzen was innerhalb dieser Zeit passiert. Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Krankheit oder sogar der Tod kann den Kreditnehmer treffen. Damit der Betroffene bzw. die Familie dann nicht gänzlich vor dem finanziellen Chaos steht, sollte der Kreditnehmer unbedingt diverse Absicherungen vornehmen.
Dazu gehören zum Beispiel eine Risikolebensversicherung sowie eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Wir empfehlen an dieser Stelle ausdrücklich nur eine Risiko- und keine Kapitallebensversicherung. Eine Risikolebensversicherung zahlt im Todesfall des Kreditnehmers die Versicherungssumme an die Hinterbliebenen aus. Die Höhe sollte dabei natürlich so gewählt werden, dass die Darlehenssumme damit beglichen werden kann.
- Risikolebensversicherung für den Todesfall
- Berufsunfähigkeitsversicherung, falls der Kreditnehmer seinen Beruf nicht mehr ausüben kann
6. Überschätzen der Eigenleistungen
Bauherrn die selbst mit Hand anlegen, können natürlich den einen oder anderen Euro sparen. Allerdings begehen viele den Fehler und überschätzen die Höhe der Einsparungen. Zu berücksichtigen gilt es dabei nicht nur die Fähigkeiten des Bauherrn, sondern auch der zeitliche Einsatz. In der Regel ist der Bauherr ja berufstätigt. Das heißt, dass sämtliche Eigenleistungen nebenher in der Freizeit erfolgen müssen. Schon so mancher Kreditnehmer hat sich hier stark überschätzt und konnte den geplanten Einzugstermin beim besten Willen nicht einhalten. Der Verband privater Bauherrn hat beispielsweise berechnet, dass bei einem Reihenhaus mit 140 qm Fläche und 254.000 Euro Gesamtkosten, rund 19.000 Euro Einsparungen möglich sind, sofern der Bauherr handwerklich geschickt ist. Allerdings würde er dafür ungefähr 3 Monate benötigen – wenn er 40 Stunden die Woche selbst Hand anlegt. Wohl kaum ein Kreditnehmer hat sowohl die nötigen Fertigkeiten als auch die erforderliche Zeit dafür.
Im Zweifelsfall sollte man mit einem Fachmann den Wert der Eigenleistungen abklären. Mitunter mag man sogar besser wegkommen, den Anteil an Eigenleistungen klein zu halten.
7. Keinen Kreditvergleich durchführen
Richtig viel Geld verschenken Kreditnehmer dann, wenn sie für ihre Baufinanzierung keinen Kreditvergleich durchführen, sondern das erstbeste Angebot ihrer Hausbank annehmen. Aufgrund der hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten, machen sich bereits Zehntel Prozentpunkte deutlich im Portemonnaie bemerkbar. Ein Unterschied von 0,5 Prozent zwischen zwei Immobiliendarlehen können nach 20 Jahren einen guten 5-stelligen Zinsbetrag ausmachen! Teilweise sind die Zinsunterschiede zwischen den Anbietern noch größer.
- Ein Immobilienkreditvergleich dauert nur wenige Minuten
- Die Ersparnis kann auf Dauer mehrere Zehntausend Euro ausmachen
Ein Baufinanzierungsvergleich ist heutzutage keine große Herausforderung mehr. Einfach über einen Vergleichsrechner die gewünschte Darlehenssumme und die Laufzeit eingeben und im Anschluss werden sofort die Ergebnisse der Banken angezeigt. Natürlich spielen neben dem Zinssatz auch weitere Faktoren eine Rolle. Eine kompetente Beratung, Vertrauen sowie zuverlässige Ansprechpartner sind ebenfalls wichtig. Allerdings können Verbraucher eben hier mit ein paar Klicks etliche Tausend Euro an Zinskosten sparen. Ein Vergleich ist daher für den Eigenheimbesitzer in spe nicht optional, sondern schon fast Pflicht.
Unser Fazit:
Natürlich sind die hier genannten „7 Fallen bei der Baufinanzierung“ nicht alle Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Aber vielleicht die potenziell teuersten. Kreditnehmer erkennen einen kompetenten Berater übrigens daran, dass dieser von sich aus ebenfalls auf die beschriebenen Fallen aufmerksam macht, sofern sie denn in Betracht kommen. Und falls im Ernstfall nach einiger Zeit dennoch finanzielle Probleme auftauchen, dann sollte der Kreditnehmer unbedingt das Gespräch mit der Bank suchen.
