Kredit für Eigentumswohnung

Wer sich den Wunsch einer Eigentumswohnung erfüllen möchte, der findet derzeit ein historisch niedriges Zinsniveau vor. Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist aus diesem Grund besonders zinsgünstig, zumal auch lange Zinsbindungen zu äußerst günstigen Konditionen vereinbart werden können. Der folgende Artikel geht auf das Thema „Kredit für Eigentumswohnung“ ein und beinhaltet alle wichtigen Aspekte sowie zahlreiche Tipps, welche rund um den Wohnungskauf beachtet werden sollten.

Welche Finanzierungssummen kann ich mir leisten?

Wenn es um die umfassende Planung einer Baufinanzierung geht, so sollten sich zukünftige Kreditnehmer erst einmal Gedanken zur maximal möglichen Finanzierungssumme machen. Die Beantwortung der Frage „Welche Finanzierungssumme kann ich mir leisten?“ muss unter Berücksichtigung zweier Aspekte beantwortet werden: der Kapitaldienstfähigkeit und der maximal möglichen Finanzierungslaufzeit. Die Kapitaldienstfähigkeit spiegelt die Bonität des Kreditnehmers wieder und zeigt, welcher monatliche Überschuss als Finanzierungsrate genutzt werden kann. Zur Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit wird folgende Formel verwendet: Familiennettoeinkommen – Pauschalen für den Lebensunterhalt = monatlicher Überschuss. Hinsichtlich der Lebenshaltungskostenpauschalen ist es wichtig zu wissen, dass von Bank zu Bank mit unterschiedlich hohen Pauschalen kalkuliert wird (beispielsweise 30% des Nettoeinkommens für den ersten Erwachsenen, 300,00 Euro für jeden weiteren Erwachsenen, 200,00 Euro für jedes Kind). Mit Blick auf die maximale Finanzierungslaufzeit kommt es vor allem auf das erreichte Alter zum Beginn der Finanzierung an. Gemäß den Vorgaben des Verbraucherschutzes ist das Erreichen von Schuldenfreiheit bis zum Rentenbeginn ein absolutes Pflichtkriterium. Die maximale Finanzierungslaufzeit sollte sich daher immer an der verbleibenden Zeit bis zum geplanten Renteneintritt orientieren. Mit Hilfe der monatlichen Rate sowie der möglichen Finanzierungdauer in Jahren lässt sich unter Annahme eines Beispielzinssatzes die maximale Finanzierungssumme einfach errechnen:

Beispiel:

• Alter des Kreditnehmers: 30 Jahre
• Mögliche Rückzahlungsrate: 1.000,00 Euro
• Beispielzinssatz: 2,80%
• Sollzinsbindung: komplette Finanzierungslaufzeit
• Angenommenes Renteneintrittsalter: 65 Jahre

-> In den verbleibenden 35 Jahren könnte der Kreditnehmer im genannten Beispiel eine Finanzierungssumme von 267.500,00 Euro zurückzahlen.

Wie sollte man bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung vorgehen?

Eine gute Finanzierung für den Wohnungskauf steht und fällt mit ihrer Planung. Wenn der Wunsch nach einer Eigentumswohnung schon frühzeitig feststeht, so sollte bereits mehrere Jahre vor dem geplanten Finanzierungsbeginn mit dem Eigenkapitalaufbau begonnen werden. Das Eigenkapital ist von entscheidender Bedeutung, wenn es um die Auswahl der Finanzierungsbausteine sowie die Konditionenfindung der Bank geht. Ein hoher Eigenkapitalanteil, beispielsweise 20 Prozent der Gesamtkosten, sorgt für einen niedrigen Beleihungsauslauf, welcher für die „absoluten Niedrigzinsen“ von entscheidender Bedeutung ist. Darüber hinaus vermeidet Eigenkapital Blankoanteile der Finanzierung, welche die Zinskosten schnell in die Höhe treiben können. Wenn es dann endlich soweit ist und die ersten Finanzierungsgespräche anstehen, sollte man sich im Vorfeld so gut es geht vorbereiten und unbedingt vollständige und aussagekräftige Unterlagen mit zur Bank bringen (unter anderem Gehaltsnachweise, Aufstellung der monatlichen Fixkosten, vorhandene Objektunterlagen). Durch diese Vorgehensweise kann das geplante Finanzierungsvorhaben bestmöglich gegenüber der Bank dargestellt werden, was bei „knappen Finanzierungen“ durchaus das sprichwörtlich bekannte „Zünglein an der Waage“ sein kann. Im Bankenjargon wird diesbezüglich von der so genannten „persönlichen Kreditwürdigkeit“ gesprochen (Ist der Kreditnehmer zuverlässig? Besitzt der Kreditnehmer einen Überblick zu seinen Finanzen?).

Mögliche Finanzierungsbausteine für den Wohnungskauf

Wenn es um den Aufbau einer Finanzierung für den Wohnungskauf geht, so ist es erst einmal wichtig zu verstehen, dass die moderne Baufinanzierung in der Regel immer aus verschiedenen Finanzierungsbausteinen besteht (Eigenkapitalanteil plus verschiedene Kredite). Dies hängt ganz einfach damit zusammen, dass es vor 20 oder 30 Jahren wesentlich weniger Finanzierungsmöglichkeiten gab (beispielsweise keine Riester-Finanzierung). Darüber hinaus vergeben Banken ihre besten Konditionen immer nur bis zu einem gewissen Beleihungsauslauf, weshalb es bei einer Finanzierung mit geringem bis mäßigem Eigenkapitalanteil in der Regel ein Darlehen in Höhe des 80%-Beleihungswertes sowie ein separates Darlehen für den darüber hinaus bestehenden Blankoanteil gibt. Auch die Berücksichtigung von staatlicher Förderung („WohnRiester“-Bausparmodelle oder riestergeförderte Darlehen) sowie öffentlicher Mittel gehört mittlerweile fest zu den Vorgaben einer verbraucherschutzgerechten Baufinanzierung. Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz „KfW“, bietet mit ihrem so genannten „Wohneigentumsprogramm“ einen sehr attraktiven Finanzierungsbaustein.

Das KfW-Wohneigentumsprogramm stellt jedem Kreditnehmer, unabhängig von seiner Bonität, bis zu 50.000,00 Euro zur Verfügung (Zinsbindung: 10 Jahre, Zinssatz aktuell: 1,70%). Eine Besonderheit des KfW-Bausteins ist dabei die Tatsache, dass die KfW keine erstrangige Absicherung fordert und freiwillig in den Nachrang rückt. Der Kunde erhält dadurch eine Top-Kondition, ohne dass der Rahmen der erstrangigen Beleihung geschmälert wird. Wer eine bereits bestehende Eigentumswohnung erwerben möchte, der sollte sich auch die Finanzierungsprogramme „Energieeffizient sanieren“ sowie „Altersgerecht umbauen“ genauestens anschauen. Diese Finanzierungsprogramme sind vor allem dann zu empfehlen, wenn Wohnungen komplett umgebaut beziehungsweise umfassend saniert werden sollen und der Kreditnehmer die Modernisierungsarbeiten ausschließlich von Fachunternehmen durchführen lassen möchte. Die beiden genannten KfW-Programme „locken“ mit günstigen Konditionen ab 1,00% (10 Jahre Zinsbindung) und beinhalten zum Teil sogar einen Tilgungszuschuss.

Tipps rund um die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Rund um den Aufbau einer Finanzierung für den Wohnungskauf sollten zukünftige Kreditnehmer eines nicht vergessen: sie befinden sich derzeit in einem historischen Zinstief! Die aktuelle Zeit ermöglich vor allem eines: sehr sichere Finanzierungen mit wirklich geringen Gesamtkosten. Dies kann jedoch nur erreicht werden, wenn der Kreditnehmer bei der Zusammenstellung seiner Finanzierung auch über den „Tellerrand der 10-jährigen Sollzinsbindung“ hinausschaut. In der Historie war es sicherlich ratsam, Darlehenskonditionen stets 10 Jahre festzuschreiben, da die Konditionen sich immer weiter nach unten bewegt haben. Zukünftig muss mit Blick auf die nächsten 10, 15 oder 20 Jahre jedoch ganz klar mit steigenden Zinsen gerechnet werden. Es ist in diesem Zusammenhang sehr wichtig, dass Kreditnehmer aktuell nicht nur auf die „Schaufenster-Zinssätze“ für 10-jährige Zinsbindung achten, sondern sich auch Angebote mit einer längeren Zinsfestschreibung geben lassen. Auch Konstant-Modelle mit einer Laufzeit von 25 bis 30 Jahren können mittlerweile zu einem Zinssatz von circa 2,80% abgeschlossen werden, was die Ziele „Planungssicherheit“ und „niedrige Kosten“ auf ideale Weise miteinander kombiniert. Unabhängig von der Kondition sollten Kreditnehmer im Rahmen der Finanzierungsberatung großen Wert auf Flexibilität beim Thema Tilgung legen. Jährliche Sondertilgungsrechte im Bereich von 5,00 bis 10,00% der ursprünglichen Darlehenssumme gehören mittlerweile zum „guten Ton“ und sollten kostenlos von der Bank angeboten werden. Besonders interessant sind jedoch auch kostenlose Tilgungswechsel innerhalb der Zinsbindung, welche insbesondere von Hypothekenbanken offeriert werden und für große Freiheit sorgen.

Fazit: Wer den Kauf einer Eigentumswohnung plant, der kann sich aktuell über historisch niedrige Zinsen freuen, welche auch die Rückzahlung größerer Finanzierungssummen kostengünstig ermöglichen. Im Rahmen des Verbraucherschutzes sollte das Kriterium „Schuldenfreiheit bei Rentenbeginn“ niemals außer Acht gelassen werden und darüber hinaus ist es sehr empfehlenswert, sich auch mit längeren Zinsbindungen zu beschäftigen. Als Kreditnehmer erhält man dadurch eine große Planungssicherheit, welche bei hohen Finanzierungssummen wichtig ist – schließlich werden die Zinsen „irgendwann“ auch mal wieder steigen…