Baufinanzierung: Tipps und Tricks von Finanzierungsexperten

Viele Menschen träumen vom eigenen Haus. Sobald sie eines haben, sind sie auch stolz darauf – und das zu Recht. Beim Eigenheim geht es schließlich um mehr als nur den finanziellen Aspekt zu berücksichtigen bei der Frage „Mieten oder kaufen?“. Allerdings können sich die wenigsten ein Eigenheim sofort aus der eigenen Tasche leisten. Baufinanzierungen sind daher gang und gäbe. In diesem Artikel geben wir Ihnen einige Tipps und Tricks von Finanzierungsexperten mit an die Hand, sodass Ihre Immobilienfinanzierung ein voller Erfolg wird.

Tipp 1: Vor dem Kauf bzw. Bau die eigene finanzielle Situation analysieren

Machen wir uns nichts vor: Nicht jeder ist in der Lage, eine Baufinanzierung zu stemmen. Dazu braucht es einfach ein gewisses Einkommen und Eigenkapital sollte ebenso vorhanden sein. Die wichtigste Voraussetzung, damit der Baukredit nicht zum finanziellen Desaster wird, ist eine gründliche Analyse der eigenen finanziellen Verhältnisse.

Dabei geht es nicht nur darum zu schauen, wie hoch die aktuelle Miete ist und diese Summe einfach durch die Kreditrate zu ersetzen. Man könnte schließlich auf den Gedanken kommen, wenn ich mir schon die aktuelle Miete leisten kann, dann ja auch eine Kreditrate in derselben Höhe. Das ist zwar ein Ansatz, ist aber viel zu kurz gedacht. Denn eine Miete ist etwas anderes als eine Kreditrate. Sollten Sie sich die Miete aus irgendeinem Grund irgendwann nicht mehr leisten können, können Sie mehr oder weniger schnell in eine andere Wohnung ziehen. Das geht dann bei einem Eigenheim nicht mehr.

Außerdem sollten Sie bedenken, dass Sie bei einer eigenen Immobilie sämtliche Nebenkosten selbst tragen müssen. Reparaturen am eigenen Haus müssen Sie aus eigener Tasche zahlen. Daher sollte die Kreditrate ein Stück weit unter Ihrer aktuellen Miete liegen – sofern Sie nicht aktuell eine sehr günstige Miete haben.

Sie sollten auch bereits über ein gewisses Eigenkapital verfügen. Im Schnitt sollte dies 20 bis 30 Prozent der Kauf- bzw. Baukosten ausmachen. Es gibt natürlich auch Banken, die Ihnen Baufinanzierungen ohne Eigenkapital ermöglichen. Doch das ist einerseits deutlich riskanter und andererseits teurer. Denn das höhere Risiko lassen sich Kreditinstitute über einen höheren Zins bezahlen.

• Detaillierte Analyse der finanziellen Verhältnisse der letzten Monate: realistisch & objektiv
• Kreditrate sollte unter der aktuellen Mietzahlung liegen; wobei das nur eine Faustregel ist, kein Muss
• Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital wäre ideal

Tipp 2: Angemessene Darlehenshöhe

In Zeiten von Niedrigzinsen lassen sich manche Bauherrn dazu verleiten, die Kreditsumme höher anzusetzen, als es eigentlich notwendig wäre. Auf lange Sicht gesehen, kostet Sie das jedoch unter Umständen viele Tausend Euro an Zinsen! Sollte das Zinsniveau irgendwann doch wieder steigen, dann könnte im Ernstfall auch die Höhe der Rate zu hoch werden. Auf der anderen Seite sollten Sie die Kreditsumme allerdings auch nicht zu niedrig ansetzen. Denn wenn Sie während der Bauphase merken, dass Ihnen plötzlich das Geld ausgeht, müssen Sie nachfinanzieren. Und eine Nachfinanzierung ist aufwendig und teuer. Ihr Projekt gerät damit außerdem in Verzug.

Bedenken Sie bei der Planung, dass Sie eventuell auch noch das Geld für eine Einbauküche, die Grünanlagen, eine Garage, Bäder usw. benötigen. Außerdem betragen die Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuchamt etc. ebenfalls nochmal rund 10 Prozent. Natürlich kann man hier keine pauschale Aussage treffen, wie hoch die Kreditsumme sein soll. Kalkulieren Sie daher konservativ und mit einem gewissen Puffer. Aber eben auch nicht zu großzügig. Sofern Sie eine persönliche Beratung in Anspruch nehmen, können Sie den Berater um Rat fragen, der Ihnen sicher weiterhelfen kann.

• Eine zu hohe Darlehenssumme kostet Sie zu viel Geld
• Eine zu niedrige Kreditsumme kann zu einer teuren Nachfinanzierung führen
• Grundsätzlich jedoch konservativ planen und einen Puffer einbauen

Tipp 3: Höhe der Tilgung

Die Höhe der Tilgung ist ausschlagegeben dabei, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und auch, welche Kosten auf Sie zukommen. Selbstverständlich spielt bei den Kosten der Zinssatz eine wesentliche Rolle.

Aber der Tilgung kommt eine ebenso wichtige Rolle zu. Insbesondere in Niedrigzinsphasen sollten Sie die Tilgung relativ hoch ansetzen. Um die 3 Prozent sollten es laut Finanzexperten schon sein. Ansonsten laufen Sie Gefahr, in die sogenannte „Tilgungsfalle“ zu geraten. Auf dem ersten Blick ein Paradoxon: Bei gleicher Tilgung verlängert sich die Kreditlaufzeit, je niedriger die Zinsen sind. Will heißen: Sie zahlen bei niedrigen Zinsen und einer niedrigen Tilgung, von vielleicht nur einem Prozent, teilweise über 50 Jahre den Kredit zurück. Deutlich länger, als wenn der Zins höher wäre. Möglicherweise sind Sie dann schon gar nicht mehr am Leben.

Daher sollten Sie vor allem bei niedrigen Zinsen die Tilgung möglichst hoch ansetzen. Natürlich wiederum nicht so hoch, dass Ihre finanzielle Situation dadurch angespannt ist.

Tipp 4: Flexibilität im Kreditvertrag? Nur wenn wirklich benötigt

Häufig liest man in Ratgebern zu Baufinanzierungen, dass man bei einem Baukredit auf Flexibilität im Vertrag achten soll. Das ist grundsätzlich auch richtig. Bedenken Sie jedoch bitte, dass Flexibilität Geld kostet – nämlich Zinsen. Es ist logisch, dass Banken Flexibilität nur gegen einen erhöhten Zins gewähren. Schließlich geht ja damit für die Bank ein möglicher Nachteil einher.

Insbesondere das Recht auf umfangreiche kostenfreie Sondertilgungen ist vielleicht ein Aspekt, den Sie nicht unbedingt benötigen. In der Praxis zeigt sich nämlich, dass viele Bauherrn diese Rechte gar nicht ausreichend genug nutzen. Überlegen Sie mal selbst: Mit welcher Wahrscheinlichkeit erhalten Sie in den nächsten Jahren ein entsprechend hohes Erbe, eine Sonderzahlung oder bekommen aus einer anderen Richtung Kapital, um damit den Immobilienkredit zurückzuzahlen? Und selbst wenn, wollen Sie das Geld dann wirklich in entsprechender Höhe für die Rückzahlung der Baufinanzierung nutzen?

Einen Aspekt, den wir als wesentlich sinnvoller erachten, ist eine flexible Rückzahlung. Mit anderen Worten: Sie erhalten die Möglichkeit, während der Laufzeit zwei- oder dreimal die Kreditrate über den Tilgungssatz zu ändern. Das kann Ihnen vor allem dann helfen, wenn Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Dann können Sie problemlos die Rate entsprechend senken. Doch auch hier gilt: Das bedeutet wiederum einen leicht erhöhten Zins.

• Flexibilität im Kreditvertrag kostet Geld (über den Zinssatz)
• Das Recht auf hohe kostenfreie Sonderzahlungen benötigen die meisten nicht
• Flexibilität hinsichtlich der Kreditrate ist für die meisten Kreditnehmer wesentlich sinnvoller

Tipp 5: Vergleichen Sie Baufinanzierungen mehrerer Anbieter

Man mag denken, dass das mittlerweile jeder wissen sollte. Doch viele Kreditnehmer verlassen sich bei der Baufinanzierung immer noch nur auf die Hausbank. Das muss keinesfalls per se schlecht sein. Doch in vielen Fällen ist das nicht unbedingt das beste Angebot. Schließlich machen bei den Summen bereits minimale Unterschiede im Zinssatz viel Geld aus. Auf die gesamte Laufzeit gesehen können sich die Mehrkosten auf mehrere Zehntausend Euro belaufen. Eine Baukredit Vergleich ist daher unbedingt ratsam.

Dabei geht es im Übrigen nicht nur um den reinen Zinssatz – hier sollten Sie übrigens vor allem auf den Effektivzins achten. Auch die Flexibilität, die wir im Tipp 4 angesprochen haben, fällt darunter. Denn möglicherweise finden Sie durch den Vergleich genau den Anbieter, der Ihnen die gewünschte Flexibilität zu guten Konditionen bietet.