In den vergangenen Jahren konnte sich eine Vielzahl von Bundesbürgern den Traum vom eigenen Heim verwirklichen. Hauptgrund dafür sind die nach wie vor geringen Hypothekenzinsen, die sogar häufig dazu führen, dass die Finanzierung des Eigenheims günstiger als die bisherigen Mietzahlungen sind.
Trotz der niedrigen Zinsen und der Tatsache, dass die Kreditinstitute seitens der EZB dazu angehalten sind, möglichst viele Kredite zu vergeben und damit Geld in Umlauf zu bringen, scheitern auf der anderen Seite nicht wenige Kreditsuchende bei ihrer Suche nach einer passenden Immobilienfinanzierung. Der Grund besteht häufig in zu geringem oder gänzlich fehlendem Eigenkapital.
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EU-Richtlinie sorgt für veränderte Sichtweise der Banken
Vor knapp zwei Jahren hat eine damals neue EU-Richtlinie dazu geführt, dass die Banken bezüglich der Einschätzung, an wen sie Immobilienkredite vergeben können und welche Anträge sie ablehnen müssen, etwas verändert hat. Bis dato machten die Banken die Kreditentscheidung hauptsächlich daran fest, ob der Kunde ausreichende Sicherheiten stellen kann. Im Fall der Immobilienkredite sind dies in aller Regel Grundschulden, die zugunsten der Bank ins Grundbuch eingetragen werden.
Seit der EU-Richtlinie ist es allerdings so, dass die Kreditinstitute dazu angehalten sind, deutlich mehr Wert auf die Bonität des Kreditsuchenden zu legen. Die Sicherheiten spielen zwar nach wie vor eine Rolle, aber in erster Linie muss der Kunde eine ausreichende Bonität besitzen. Die Kreditwürdigkeit machen die Banken insbesondere an den folgenden drei Faktoren fest:
- Keine negative SCHUFA
- Ausreichendes und möglichst sicheres Einkommen
- Eigenkapital
Die meisten Kreditsuchenden, die heute ein Immobiliendarlehen beantragen, scheitern nicht an einer eventuell negativen SCHUFA oder an einem mangelnden Einkommen, sondern es liegt aus Sicht der Banken am fehlenden Eigenkapital.
Was bedeutet Eigenkapital in der Baufinanzierung?
Von Eigenkapital wird im Rahmen einer Immobilienfinanzierung immer dann gesprochen, wenn es sich um Guthaben oder sonstige Vermögenswerte handelt, die einen Teil des gesamten Finanzierungsbedarfs ausmachen. Es geht beim Eigenkapital also nicht um Vermögenswerte, die zum Zeitpunkt der Immobilienfinanzierung nicht zur Verfügung stehen oder nicht liquidierbar sind. Stattdessen zählen zum Eigenkapital ausschließlich solche Guthaben und Sachwerte, die tatsächlich den Fremdfinanzierungsbedarf verringern können. Was dies im Detail bedeutet, möchten wir gerne am folgenden Beispiel verdeutlichen:
- Kaufpreis des Hauses: 200.000 Euro
- Nebenkosten: 25.000 Euro
- Gesamtkapitalbedarf: 225.000 Euro
- Bankguthaben und zu veräußernde Wertpapiere: 35.000 Euro
- Benötigter Immobilienkredit: 190.000 Euro
In diesem Beispiel benötigt der Kreditsuchende insgesamt Kapital in Höhe von 225.000 Euro, welche sich aus dem Kaufpreis der Immobilie und den anfallenden Kaufnebenkosten zusammensetzt. Da er über Eigenkapital in Höhe von 35.000 Euro verfügt, sinken die benötigten Fremdmittel auf 190.000 Euro. Daraus wiederum ergibt sich eine Eigenkapitalquote in Höhe von rund 15 Prozent, die eine Art Grenzwert darstellt. So wird der Kreditnehmer in diesem Fall einige Banken finden, denen diese Eigenkapitalquote ausreicht. Es wird aber auch diverse Kreditinstitute geben, die eine solche Finanzierung aufgrund einer zu niedrigen Eigenkapitalquote ablehnen werden.
Warum ist den Banken Eigenkapital so wichtig?
Es hat natürlich ein Grund, warum die Kreditinstitute heute in deutlich größerem Umfang auf eine bestimmte Eigenkapitalquote bestehen, als es noch vor einigen Jahren der Fall war. Zunächst einmal ist es so, wie zuvor beschrieben, nämlich dass sich die Anforderungen aufgrund verschiedener EU-Richtlinien geändert haben. Daher sind die Kreditinstitute nahezu dazu gezwungen, mehr Wert auf die persönliche Bonität des Kunden zu legen. Zum anderen führt eine höhere Eigenkapitalquote allerdings auch dazu, dass die Finanzierung insgesamt stabiler wird. Eine Baufinanzierung mit Eigenkapital zeichnet sich nämlich im Vergleich zu einer sogenannten Vollfinanzierung, bei welcher der Kunde kein Eigenkapital einbringen kann, durch die folgenden Eigenschaften und Vorteile aus:
- Bessere Bonität des Kunden
- Stabilere Finanzierung
- Niedrigere monatliche Kreditrate
Eine gute Eigenkapitalquote ist im Rahmen der Immobilienfinanzierung allerdings nicht nur für die Banken von Vorteil, sondern ebenfalls für die Kunden. Dies zeigt sich bereits am dritten zuvor aufgelisteten Punkt, nämlich der niedrigeren monatlichen Rate. Aufgrund der Tatsache, dass vorhandenes Eigenkapital zu einem geringeren Fremdfinanzierungsbedarf führt, müssen Sie einen vom Gegenwert her geringeren Immobilienkredit aufnehmen. Dies wiederum führt dazu, dass Ihre monatliche Kreditrate und somit finanzielle Belastung geringer als bei einer Vollfinanzierung ausfällt. Es gibt allerdings noch einen anderen Aspekt, der vor allem aus Kundensicht eindeutig dafür spricht, möglichst viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubinden.
Deutlich geringere Zinskosten bei vorhandenem Eigenkapital
Aus Sicht des Kreditsuchenden gibt es einen wesentlichen Grund, der eindeutig dafür spricht, möglichst viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einzubinden. In der Praxis ist nämlich eindeutig zu erkennen, dass die Kreditgeber bei einer Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) im Durchschnitt zum Teil sogar deutlich höhere Zinssätze verlangen, als wenn es sich um eine Eigenkapitalfinanzierung handelt.
Dies wiederum hat natürlich den Grund, dass eine Vollfinanzierung für die Bank etwas risikoreicher ist als eine Finanzierung, bei der Eigenkapital eingebunden wurde. Die Zinsunterschiede sind teilweise deutlich und belaufen sich bis zu zwei Prozent pro Jahr. Bei einer Kreditsumme von beispielsweise 200.000 Euro könnte es also passieren, dass Sie bei einer Vollfinanzierung jährlich bis zu 4.000 Euro mehr an Zinsen zahlen, als wenn Sie beispielsweise eine Eigenkapitalquote in Höhe von 15 oder 25 Prozent vorweisen können.
Was kann als Eigenkapital dienen?
Im Durchschnitt betrachtet nutzen zahlreiche Kreditnehmer im Rahmen der Immobilienfinanzierung vorhandenes Eigenkapital nicht vollständig aus und lassen so die Chance verstreichen, bei den Zinskosten zu sparen. Oftmals geschieht dies aus Unwissenheit, denn zahlreichen Kreditsuchenden ist nicht ganz klar, was eigentlich im Zuge einer Baufinanzierung zum Eigenkapital zählt. Zunächst einmal sind es unter anderem Eigenleistungen, die der Kunde einbringen kann. Besteht zum Beispiel eine handwerkliche Begabung und können einige Installation oder Ausbaumaßnahmen in der Immobilie vom Kreditnehmer selbst durchgeführt wird, spart dies selbstverständlich Kosten für Handwerker.
Das typische Eigenkapital besteht allerdings weniger aus Eigenleistungen am Bau, sondern vielmehr aus Bankguthaben, liquidierbaren Wertpapieren oder sonstigen Vermögenswerten. Im Grunde kann alles zum Eigenkapital zählen, was sich zum Zeitpunkt der Immobilienfinanzierung zu Geld machen lässt. Zu den gängigsten Guthaben und Vermögenswerten, die als Eigenkapital in die Finanzierung fließen können, zählen insbesondere:
- Guthaben auf Spar-, Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Wertpapiere, beispielsweise Anleihen, Fonds und Aktien
- Forderungen an Dritte, beispielsweise eine Kapitallebensversicherung
- Bausparguthaben
- Bauspardarlehen
- Zulagen, beispielsweise Riester
- Baukindergeld
Neben Guthaben und Wertpapieren sind es demzufolge teilweise auch staatliche Zulagen oder andere Darlehen, die von der kreditgebenden Bank als Eigenkapital gewertet werden. Dies trifft selbst für ein Bauspardarlehen zu, denn dieses wird Ihnen seitens der Bausparkasse zur Verfügung gestellt, sodass die Finanzierung für Ihre Hausbank oder ein anderes Kreditinstitut, über welches die Immobilienfinanzierung laufen soll, keine Vollfinanzierung mehr darstellt. Es gibt also durchaus verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden und somit von den zuvor genannten Vorteilen profitieren können.
